• Jan Halíř

Hostem v ADOL Monitor: Jak se prodávají hotely a jaká je současná situace v hotelových nemovitostech

Aktualizace: dub 12

🎙 HOST: Jan Halíř v ADOL.CZ


Byl jsem pozvaný do společnosti ADOL Monitor zaměřující se na investice do nemovitostí v České republice a to i těch zadlužených. V rozhovoru se věnujeme:


- Současná situace na trhu nemovitostí v oblasti hotelnictví

- Jaké nejčastější chyby dělají při prodeji sami majitelé ubytovacích zařízení

- Chyby realitních makléřů při prodeji hotelu

- Výnosnost investice v Praze a v regionech

a další zajímavá témata!


Sledujte můj YouTube kanál, kde najdete i pravidelná živá vysílání.


Zvažujete aktuálně prodej či pronájem hotelu? I v těchto dnech máme řadu bonitních investorů, kteří aktivně hledají nové provozy.


Praktické rady, tipy a triky z hotelového marketingu se dozvíte na mém blogu janhalir.com.


Rozhovor v textu:

Pavel: Dobrý den, vítejte v Adolu. Vlastníte nějaký penzion nebo horský hotel nebo se hodláte pustit do takové investice? Nebo jste byli najati, abyste přilákali více hostů a více zákazníků? O tom všem si budu povídat s mým dnešním hostem. Je jím Honza Halíř z Hotel Solutions, který právě takovéhle věci řeší. To znamená, že ty Honzo pomáháš hotelům s poradenstvím, pomáháš hotely prodávat a pronajímat. Je to tak?


Honza: Ahoj Pavle, děkuji za pozvání. Je to tak. Děkuji za úvod. Hotel Solutions je firma, kterou jsem založil před více než 11 lety a v podstatě jsou takové 3 věci, které děláme. Jedna věc je outsourcing obchodních aktivit pro ubytovací zařízení. Druhá věc je poradenská činnosti při projektech, když chce klient stavět hotel a neví si s tím rady, chce ohlídat, aby to dávalo funkční smysl. A třetí věc jsou prodeje a pronájmy hotelů zejména v Praze, ale občas i v regionech.


Pavel: My jsme primární kanál pro investory. Pro lidi, kteří chtějí dlouhodobě nakupovat a dlouhodobě pronajímat. K tomu všemu se dnes dostaneme, ale mě by zajímalo to, co zajímá dnes asi všechny. Jaká je aktuální situace na trhu s ubytovacími zařízeními? Jak se daří hoteliérům?


Honza: Situace je poměrně náročné vzhledem k té covidové krizi. Nicméně je potřeba nad trhem přemýšlet jako nad různými částmi. Hotely v Praze jsou na tom teď v podstatě úplně nejhůř, protože přívoz do České republiky je na bodu mrazu. I ty okolní země, které nás v létě držely trochu nad vodou, mají ve většině případů nařízenou karanténu po návratu, takže ta čísla jsou opravdu špatná. Musím říct, že spousta hotelů teď zavírá a plánuje otevření třeba až od dubna příštího roku, kdy věří, že ta čísla budou zpátky.


Pavel: Protože asi je nějaká hranice, pod kterou už se nevyplatí ten hotel provozovat kvůli minimálním fixním nákladů, které tam jsou jako úklid, údržba a teplo.


Honza: Je to tak. V pražských zařízeních přes podzim a zimu čísla nedávají smysl. Člověk by to provozovat a jel do mínusu provozními náklady, ale možná je zajímavé i říct, že naopak některé regionální hotely zejména na horách letos mají i rekordní čísla. Tím jak česká klientela nemohla odjet do zahraničí, tak byli schopni léto naplnit perfektně za dobré ceny a daří se jim docela dobře.


Pavel: Musím říct, že i já jsem letos na horách strávil více času a kilometrů než ty roky předtím. To znamená, že jedna věc je ta, že lidé nejezdí. Děje se něco s cenami? Samozřejmě předpokládám, že u zahraničních pobytů je to nesmysl. Mohu ceny snižovat jak chci a stejně lidé nepřijedou. Jak je to ale s cenami obecně? Klesají ceny za ubytování? Přijde mi, že v některých regionech to vůbec není vidět.


Honza: V podstatě to koresponduje s tím, co jsem říkal o příjezdovosti. Vážení makléři a investoři, pokud jste si někdy chtěli udělat pěkný víkend v Praze, tak teď je ta správná chvíle, protože nabídky jsou opravdu neuvěřitelné. Seženete čtyřhvězdičkový nebo pětihvězdičkový hotel za tisíc korun se snídaní v centru Prahy. To jsou samozřejmě čísla, která ztěží pokryjí provozní náklady.


Pavel: V regionech, pokud je to zajímavá lokalita a jsou to hory, zase ta cena neklesá, protože vytíženost je velká.


Honza: Přesně. V létě se dá říct, že na horách šly ceny mnohdy i nahoru.


Pavel: Když to vezmu teď z pohledu investorů. Je teď vhodná doba na nákup takové investice? My se tedy teď bavíme o jednom druhu investic - spekulace - to znamená koupím a prodám. Ale v hotelnictví je to často o tom, že si chci koupit penzion, budu do něho investovat. Začíná se projevovat nějaký tlak ze strany majitelů? A začínají se objevovat zajímavé nabídky nebo se stále žije z úspor z minulých let? Jaká je ta situace?


Honza: My obchodujeme zejména pražské hotely a tady se dá říct, že je velké očekávání investorů, že ceny půjdou dramaticky dolů, ale zatím se to až tak moc neděje, protože velká část majitelů, kteří mají hotely v dobrých lokalitách, jsou finančně silní a zatím to nevzdávají. Ale je dost možné, že podzim a zima přinesou některé vystresované příležitosti a že přijde chvíle, kdy investoři budou potřebovat rychle řešit náhlé situace jako je třeba nesplácení bankovního úvěru. Takže je možné, že se příležitosti budou objevovat a je pravda, že nám nyní často klepou fondy na dveře a říkají: “Máme připravené peníze, kdybyste měli někoho v problémech, zavolejte.”


Pavel: Mám pocit, že se to děje i v klasickém bydlení typu domy a byty a zajímavé investiční nemovitosti. Očekávání je velké, ale zatím těch nabídek není tolik, protože i díky podpoře státu a odkládání exekucí zatím všichni vyčkávají, ale očekávání je velké. Otázka je, kolik se objevuje nabídek, že by to vlastníci chtěli realizovat?


Honza: Je to tak. Situace státní podpory problémy často odložila a je pravděpodobné, že věcí se objeví víc. Co bych ale řekl je, že rozhodně je situace příznivější v tom, že je zde vůle se domluvit. Když byl trh na vrcholu, tak majitelé neměli touhu a chuť dělat vstřícné kroky, tak teď je to jednání lepší.


Pavel: Dá se říci nějaké procento, jaký je trend, kdy majitel je stejný jako provozovatel? Nebo často větší hotely vlastní finanční skupiny? Nebo jsou to soukromí investoři a mají své nájemníky? Zajímalo by mě, jestli větší ochota v době covidu bude tam, kde nájemník odejde, protože se nedaří a já jako majitel, který z toho pak nemá příjmy, můžu mít problém najít nového nájemníka. Dá se říci nějaký poměr, kolik vlastníků si hotely provozuje samo?


Honza: Kdybych to měl říci hodně od boku, tak bych řekl asi půl na půl poměrově. A řekl bych je nájemnici - to je skupina, která je v největších problémech aktuálně. Často měli vysoké nájmy a teď byla zima a přišel covid a žádné zásoby ze silné sezony nebyly. Letos v létě se dalo vydělat na náklady, ale ty ostatní věci byly v podstatě všechny do mínusu. Spousta provozovatelů je tedy v problémech a záleží hodně také na majitelích, jak se k tomu postavili. Jsou majitelé, kteří řekli: nás to nezajímá, máme smluvně dané podmínky a ty musíte dodržet a v tomhle případě musí majitel počítat s tím, že provozovatel pošle podnik do insolvence, protože mu nic jiného nezbyde. Ale jsou majitelé, se kterými je domluva a snaží se nájemníkům najít kompromisní řešení. A myslím si, že je to moudré zejména v případě, že tam mají opravdu dobrého provozovatele, se kterým jsou spokojeni a který se dobře stará o dům, protože oni stejně dobrého nájemníka, který by jim začal ihned platit ode dneška, stejně nenajdou.


Pavel: Radíš tohle hoteliérům, pokud jsou v takové situaci?


Honza: Když za mnou přijde v aktuální situaci majitel budovy, který hledá nájemníka, tak samozřejmě hodně těžíme z toho, že jsme hoteliéři, ne klasická realitka, a máme silné vazby na provozovatele. Víme, kdo je solidní, kdo platí včas. Víme, kdo je na tom jak s apetitem a kdo má co dělat, aby tu situaci vůbec přežil a snažíme se najít to nejlepší řešení pro majitele, ale tak, aby to bylo životaschopné. Je to o tom, že i ten majitel musí jít naproti tomu, že nájemné upraví na nějakou počáteční dobu, než se obchod rozjede a většinou se to snažíme stavět tak, aby nájemné šlo postupně nahoru a abychom se co nejrychleji dostali do stavu plného nájmu.


Pavel: Pojď se vžít do situace, že mám hotel a rozhodnu se ho prodat, protože to nemohu ustát. Teď by mě zajímalo, v čem dělají hoteliéři nebo realitní makléři největší chyby při prodeji takhle specifických nemovitostí z hlediska prodeje a nákupu? Já ze své kariéry hypotečního poradce vím, jak se prodávají nemovitosti. Majitel přijde a řekne: tady mám dům a potřebuji si koupit byt za čtyři miliony a každému z dětí dát milion, takže prodejní cena bude osm milionů. Ale víme, že takhle se ta prodejní cena určit nedá. Kde jsou tedy ty největší chyby při nákupu nebo prodeji nemovitostí?


Honza: Bylo by to krásné, kdyby si člověk mohl sám určovat prodejní cenu a trh ji akceptoval. Často majitelé mají k tomu domu i nějakou osobní vazbu, mají ho po generace a očekávání prodejní ceny je občas mimo realitu. Jedna z těch chyb je právě špatné necenění, kdy majitel vyjde s naprosto nereálnou cenou na trh. Začne hotel nabízet a v podstatě tím devalvuje svoji nabídku, protože investoři, kteří se na to podívají a vidí, že je to 30 - 40% nad tržní cenou, tak nabídku samozřejmě přejdou. A ve chvíli, kdy majitel bude s cenou dohnán dolů, tak už je to nemovitost, která lítá trhem a je, jak se říká, profláklá. Samozřejmě o to těžší je pak vyjednávání. My, když se díváme na prodejní cenu, tak se snažíme majitelům vysvětlit, jaká je realita. Ukážeme jim, jaké prodeje se realizovaly v té nebo podobné lokalitě. Aby věděli, kde se ceny reálně pohybují. Na tržní cenu se díváme z několika úhlů pohledu. Jednou z věcí jsou realizované prodeje podobného produktu.


Pavel: Z katastru berete nějaké reálné prodejní ceny?


Honza: Ani ne tak z katastru. U nás je typické, že se často prodávají firmy. Tím pádem v katastru cena zapsaná není, ale tím, že nabídky řešíme a pohybujeme se v tom řadu let, tak víme, co jsme my kde prodali, víme, co kolegové kde prodali a za jakou cenu. Opravdu jim tedy ukážeme reálnou tržní cenu. Druhá věc je, že se na to díváme i z hlediska výnosu. Jak se říká: přiveďte mi někoho, kdo neřeší cenu a chce pěkný hotel. Já už hotely prodávám pár let a ještě jsem takového člověka nepotkal. Kdybyste ho někdo potkal, tak ho pošlete i ke mně.


Pavel: Cenu řeší každý. Když chce někdo investovat, tak to není o tom, že mám neomezené množství peněz a opravdu si s tím chci hrát.


Honza: U komerčních nemovitostí každý počítá a samozřejmě i investoři se dívají na více nabídek a chtějí vědět, jaká je reálná tržní cena.


Pavel: Takže realizované prodeje, nějaká výnosová metoda. Existuje pak i jiná varianta, kdy se v lokalitě, jak je dnes moderní, hotely předělávají na apartmánové domy. Dají se tyto nemovistosti přepočítávat jako na metry čtvereční bytů apod.?


Honza: Je to taky jeden z úhlů pohledu. Když za námi přijde majitel budovy, my mu poskytneme všechny tyto varianty, kdy se na to díváme z tržního pohledy, z pohledu přes metry, z pohledu přes výnos. Pak mu z toho dáme finální resumé, kolik si myslíme, že je reálná prodejní cena. Tyto geneze jsou určitě velmi zajímavé téma. Když budu mluvit nejprve o Praze, tak tady zejména hotely, které se nacházejí v širším centru Prahy nebo dál od centra, tak často ta geneze na byty může být ekonomicky zajímavější než to provozovat jako hotel. Turista, který jede do Prahy, chce být v centru a pokud není v centru, tak chtějí zlomek ceny.


Pavel: Jako airbnb, kdy si každý myslel, že byt v Praze je skvělý k nabízení na Airbnb a pak se začalo ukazovat, že ne, pokud se nejedná o centrum jako Vinohrady a že už Holešovice jsou daleko apod.


Honza: Naprosto. A myslím si, že příležitosti tohoto typu zejména v příštích měsících se budou objevovat a myslím si, že je to velká výzva i pro developery v předělávání nevyužitých hotelů na bytové nabídky nebo jiné formy vyžití. Může to být velice zajímavé. A když to otočím na regiony, tak určitě je zde i velká poptávka po koupi apartmánů na horách nebo u vody. Bod číslo jedna je vždy lokalita. Přemýšlet nad tím, aby to bylo atraktivní, to jsou místa, která investory zajímají. Je zajímavé, že v top lokalitách hor se dnes apartmány prodávají za ceny pražských bytů. To je neuvěřitelné. A ta poptávka opravdu je a peníze na trhu jsou a je ochota investovat.


Pavel: Nakousli jsme největší chyby majitelů a makléřů, když prodávají nemovistost. První věc je špatné určení ceny a jak takovou cenu stanovit. V čem ty vidíš další problémy?


Honza: Makléři často dělají chybu z neznalosti daného odvětví. Kdybych já prodával mlékárnu, tak bych také neznal souvislosti. Ale abych byl konkrétní, makléři často prodávají nemovitosti, které jim pošle kolega, vůbec neznají právní souvislosti, neví, zda ta nabídka je opravdu reálná a bombardují tím investory. To je ta, řekl bych, neškoláčtější chyba. Makléř by měl mít nějaké základní porozumění. Měl by vědět, jaká je ekonomika toho daného hotelu, za kolik se ty věci obchodují. Makléř by ji jen veřejně vyvěsit na Sreality a tam nabídku tlačit nebo ji dát do skupiny pro veřejné prodeje.


Pavel: Přijde mi, že když je ta cena velmi lákavá a každý si přes prsty spočítá, jaká by byla provize, tak se to dostane do povědomí a všichni to začnou nabízet.


Honza: Spousta makléřů si to představuje hrozně hravě. Komerční nemovitosti jsou běh na dlouhou trať a člověk musí vědět, s kým o nemovitosti jednat, musí vědět, kdo podobný druh nemovitostí kupuje a není to o inzerci na veřejných kanálech.


Pavel: Já bych trochu odbočil. Kde to budeš prodávat ty jako profík? Jsou nějaké skupiny? Logicky nějaké hotelové skupiny, kde to můžeš nabídnout, ale ty zas bude zajímat něco většího. Já si představuji, že ti naši zájemci, co nás teď sledují, mohou přijít na nabídku penzionu o 20 lůžkách v Krkonoších. A najednou stojí před investicí, kdy majitel za to chce dvacet milionů. Oni se podívají na Sreality, tam zjistí, že se nic podobného nenabízí, maximálně jedna chata, která je úplně jinak velká a cena tam je třeba třicet nebo deset milionů. Porovnávací hodnota tedy nejde. Je to těžké. Kde bys ty prodával?


Honza: My většinu věcí prodáváme neveřejně a je to zkrátka o tom, že fungujeme jedenáctým rokem, máme přímé kontakty na kupující a samozřejmě i aktivně vyhledáváme kontakty na hotelové řetězce, fondy a neustále udržujeme kontakt s nimi. Za nás jdou prodeje větších komerčních věcí neveřejnou formou a jde přímo od nás koncovému zájemci a nikam jinam. Problém je v tom, že když to neřízeně koluje trhem, tak to nabídku zdiskredituje. Vím to podle sebe. Když ti nějaká nabídka přijde po třetí, už ji nebudeš ani otevírat a nebudeš se tím zaobírat, i když cena spadne mezitím o 30%.


Pavel: Hraje tam roli, i když se prodávají nemovitosti v horším stavu, kdy nemovitost vyžaduje rekonstrukci a majitel nechce rekonstruovat a radši se toho chce zbavit? Je to jako u prodeje bytů a domů, kdy se doporučují krásné videoprohídky? Myslím, že tento typ nemovitostí to nevyžaduje, budoucí kupec to vidí trošku jinak.


Honza: Je to komerční nemovitost a většinou kupující přemýšlí v investičních rámcích. Zajímají je ceny a zajímají je metry. I když nemohu říct, že by emoce nehrály roli. Samozřejmě když se člověk do místa zamiluje a líbí se mu hotel, tak to určitou roli sehraje, ale pokud tam nehrají čísla, tak to ve většině případů stejně nekoupí.


Pavel: V čem mohou být další chyby? Může to být právě příprava čísel? Například když se řekne, že cena je 20 milionů a udělá se 30 krásných fotek a pak když chcete vidět ekonomiku, tak ji nikdo neumí udělat?


Honza: Určitě. A tím asi plynule přecházíme na časté chyby kupujících. Často hotelovou nemovitost kupují lidi, kteří nemají reálnou zkušenost a mají pocit, že když hodně cestují, tak ví, jak provozovat hotel. Ono to tak úplně nefunguje. Já za sebe říkám: dejte pár hodin placeného času placenému poradci v hotelnictví, aby vám reálně spočítal ekonomiku a řekl vám, jak se lokalita chová. Za malou investici předejdete velkým problémům. Často se lidi po tom diví, že jejich ekonomický předpoklad je úplně mimo realitu a je to samozřejmě nepříjemné.


Pavel: Já kdybych počítal hotelovou ekonomiku, asi bych začal s nejjednoduššími čísly, to znamená kolik bude cena pokojů, kolik mohu mít pokojů. Ale jak je to s takovou obsazeností? Podle mě obsazenost na horách - tam bude rozdílná sezona a mimosezona. Něco jiného bude Praha, která tu sezónnost má úplně jinou. Jsou nějaká veřejná data? Lze někde získat data, jaká je obsazenost v lokalitě a jaké tam jsou ceny? Je něco takového k dispozici nebo vy to máte vybudováno praxí, už si to dokážeš odhadnout?


Honza: Český statistický úřad sbírá data od hoteliérů, takže nějaká velmi hrubá data se dají najít přímo na jejich stránkách. Ale je opravdu potřeba počítat přesně pro ten konkrétní hotel, jeho lokalitu, velikost, jak se tam topí, jestli je tam vůbec tržní potenciál. Můžeš mít krásný hotel, ale když je v zemi nikoho, kam nemají lidi důvod jezdit, tak tam nebude taková obsazenost jako v hotelu ve Špindlu nebo v jižních Čechách.


Pavel: Kde se pohybuje zhodnocení investice v hotelnictví? Dá se to říct? Asi nemůžeme porovnávat hotel v Praze o 500 lůžkách s chatou někde zastrčenou někde v podhůří. Kde je pro vás ta objektivní hranice, kde investor řekne, že se mu to líbí? U bytů je to zhodnocení 4% - 5%. Očekávám u hotelu více či méně?


Honza: Praha je specifická v tom, že je zde velká poptávka investorů, takže jsou ochotni akceptovat i výrazně nižší výnos než v jiných městech. Kdybych to měl hodně bagatelizovat, tak v Praze často stačí výnos mezi 4 % - 5%. Naopak výnosově mohou být zajímavější regiony, kde koupíš pěknou komerční nemovitost a mnohdy dokážeš udělat 10% - 12% roční výnos. Ale musí se myslet i na to, že takový druh nemovitosti vyžaduje velké zapojení majitele. Zejména u těch menších zařízení. Takže pokud má kupující chuť být na horách a dohlížet na to, tak ano, ale myslet si, že si najmu personál a bude to perfektně fungovat, bohužel v realitě příliš nefunguje.


Pavel: Často jsou to rodinné podniky, kde manželka vaří a muž se stará o technické věci nebo obráceně, kdy muž vaří a manželka obstarává recepci a chod a mají k sobě pár lidí. Tam asi ani nemůže malinký hotel vydělat dost na to, aby si najali manažera nebo přímo vás.


Honza: Zejména u menších zařízení je nutné minimalizovat personál. Co se týče obchodních aktivit, tak my toto umíme i pro menší zařízení. Koupí si od nás jen malý kousek “obchodního manažera” a my jim děláme klíčové věci, které oni třeba neumí nebo je to naučíme. Naučíme je pracovat s cenami, s emailingy, s různými kampaněmi a pak jim to vrátíme zpátky a oni vědí, jak na to. Ještě bych chtěl zmínit, že často se dají najít zajímavé nemovitosti k pronájmu. Dá se nad tím přemýšlet i tak, že hotel koupím a často i s 8% - 9% výnosem budu pronajímat. To může být velice zajímavý segment. Je ale potřeba dobře vybrat nájemníka, aby uměl provoz a to často majitel neumí posoudit. Může si najmout třeba nás nebo někoho z našich kolegů, kdo hotelnictví rozumí a pomohou nastavit filtr nájemníků, aby za 6 měsíců nezkrachovali. Je také třeba myslet na to, že likvidita zařízení v regionu je daleko horší než v Praze.


Pavel: Určitě znáš případy, kdy se hotel v regionu prodává i roky, protože cena je nesmyšleně určená a čeká se, že každé ráno se probouzí nějaký blbec. Ale tolik se jich neprobouzí. Ceny jsou přemrštěné a pak tam nemovitosti opravdu visí i 2 - 3 roky a už je nikdo nechce inzerovat.


Honza: Když se budeme bavit o áčkových lokalitách jako Praha, Špinil a jižní Čechy, tam se nemovitosti dají prodat v rozumném čase. Ale když se bavíme o jiných lokalitách, tak opravdu to jsou kolikrát roky, ale třeba i když cena nemovitosti není úplně nesmyslná, jen tam není poptávka.


Pavel: Ty si totiž musíš představit, že se tam musíš přestěhovat, abys to provozoval. Možná velká investiční skupina si to dokáže představit, když má svůj management. Ale pro ty malé kupce je taková představa nereálná.


Honza: Pokud se bavíme o menších hotelech, tak je nutné myslet na to, že je to taková koule u nohy. Je potřeba se kolem toho točit. I já sám raději vybírám, pokud máme nějaké volné prostředky, byt v Praze ke koupit s 3% výnosem než abych třikrát týdně jezdil do Krušných hor.


Pavel: A řešil tam, zda tě neokrádá provozovatel a jak to zvládá personál. Jsou nějaké provozní speciality rozdílné v Praze a na horách třeba? V Praze řešíš, zda ti přijedou turisti a z jaké země. Na horách řešíš, jestli ti přijde ráno kuchař do práce.


Honza: V regionech je to hodně náročné s personálem. Ne že by to bylo v Praze jednoduché, ale alespoň je tady masa lidí a když ti jeden skončí, jsi schopný ihned najít dalšího. Na horách se často i schovávají lidi, kteří mají nějaký problém ve městě a potřebují někde pracovat a spousta lidí v insolvenci. Není to jednoduché. My máme interní vtip, že ráno člověk řeší, že mu zaspal číšník a odpoledne řeší, že se mu opil kuchař. Často to tak bohužel je.


Pavel: Brali jsme to trošku letem světem, ale mně se to líbí, protože je to specifická sekce. Asi ne všichni, kdo nás teď sledují, se utrhnou a budou si chtít koupit penzion na horách, ale přesto by mě zajímalo, zda lze u těchto typů nemovistostí udělat spekulativní nákupy? Nebo je tam velké riziko? Jsou tyto nemovitosti vhodné na spekulativní nákup a prodej?


Honza: Spekulativní nákupy mohou být zajímavé v dobrých lokalitách. Pokud se člověk dostane k dobré koupi například v Praze nebo ve Špindlerově Mlýně, tak ano, ale i tak je tam ta likvidita mnohem delší. A opravdu doporučuji poradit se s někým, kdo se v tomto segmentu trochu vyzná, aby si kupec nemyslel, jak skvělý spekulativní obchod udělal a nakonec zjistí, že ho udělala spíš druhá strana.


Pavel: Asi to naráží také na financování, že? Spekulativně nakoupit byt nebo dům, na který každý dostane hypotéku, je mnohem jednodušší než pak prodávat penzion. I banky zřejmě posuzují výnosovou metodu a koukají na ekonomiku. Asi málokterý hoteliér přijde a řekne: mám 150 tisíc měsíčně v Praze a chci si koupit penzion. A na základě toho mu neprodají penzion.


Honza: Bohužel se teď dá říct, že banka když slyší slovo hotel, tak vyvěsí červenou vlajku a je pravda, že financování v rámci covidové krize je těžké. Věříme, že jakmile bude vakcína se situace se začne měnit. Ale je opravdu potřeba mít 40% a více vlastních prostředků nebo jinou nemovitost, kterou ručím. Ale na druhou stranu, pokud se bavíme o spekulativních nákupech, právě je teď je možná vhodná doba takové věci dělat. Ne každý na financování dosáhne a vyjednávání je určitě snazší než před rokem.


Pavel: Jasně. Pokud mám volný kapitál, mohu koupit. Je otázka, jak dlouho tady tato krize bude. Asi doufáme všichni, že covidová doba brzy skončí a vrátí se to do nějakého režimu jako byl předtím. I v těch klidných dnech nějaký problém s financováním byl, když říkáš 40% a více vlastních zdrojů, jiná ekonomika a ne každá banka má hotely a penziony ráda. To znamená, že je teď dobrá příležitost, pokud dobře vyberete, ale musíte počítat s tím, že ten proces bude asi trochu delší. Proces asi neproběhne za jeden či dva měsíce, ale může to také trvat jeden až dva roky.


Honza: Je to tak. Je spousta bank, které i v dobré době nebyly ochotné tyto projekty financovat. Na druhou stranu jsou banky, které umí hotely dělat a umí počítat. A pokud by to někdo řešil, rád ho nasměruji na zřízená, kde svolní jsou.


Pavel: Zapomněli jsme na nějaké chyby majitelů nebo makléřů? Bavili jsme se o správném necenění a spočítání financí.


Honza: Rád bych zdůraznil, aby emoce šly stranou při nákupu hotelu a aby se zájemce detailně přesvědčil, že nemovitost má správnou ekonomiku, že lokalita má dostatečnou příjezdovost turistů. Na to často lidé taky nemyslí, Koupí menší zařízení, protože jim to přijde pěkné a romantické a vždy si přáli malý hotel. Pokud ale pak držíte kuchaře a recepčního na směně na osmipokojový hotel nebo čtyřicetipokojový hotel, tak ta ekonomika je velice rozdílná. Teď to samozřejmě trochu bagatelizuji.


Pavel: Chápu. Protože se tam hodně mění čísla a člověk nemá praxi. Často takové nemovitosti kupují lidé, kteří nemají tu praxi. Lidí s kapitálem a chutí investovat je hodně a pokud se taková příležitost objeví, pak tam chybí praxe. Já jsem kupovat jednou takovou nemovitost, nebyla provozu schopná a byly tam nějaké odhady, byly nutné rekonstrukce. Byla to zajímavá lokalita, ale nemovitost v horším stavu a bylo to velmi těžké pro mě posoudit, protože to bylo mimo dosah. Určitě i pro tebe je v různých lokalitách těžké analyzovat riziko a konkurenci.


Honza: Rozhodně. To si člověk musí načítat trh. A pokud mluvíme o prodejích a pronájmech, my se specializujeme zejména na Prahu. Já bych možná otevřel ještě jedno téma. Často investoři mají svého architekta, se kterým už nakreslili nějaké projekty. I v tomto by ale měl investor přemýšlet a mít architekta, který umí dělat hotely a nebo mít někoho, kdo zná provozní souvislosti a toho architekta ohlídá. Konkrétní případ. Přišel za mnou investor, kterému architekt nakreslil dům v konkrétní destinaci a rozhodl se, že tam bude 15 velkých apartmánů, snídaně budou ve vrchní části budovy, protože je tam krásný výhled a už nedomýšlel to, že apartmány v přízemí u silnice nejsou ideální a že ráno dodavatel pekárny poveze rohlíky tím jediným výtahem v době, kterým chtějí ráno všichni hosté jet na snídaně. Doporučuji ohlídat architekta a ohlídat sám sebe někým, kdo tomu provozu rozumí a dohlídne na to, aby si člověk nepořídit za spoustu peněz akorát problém.


Je důležité myslet při výběru nájemníka na to, abyste vybrali dobře a někoho, kdo to umí dělat na dostatečné úrovní. Pokud si tam dáte někoho, kdo to dělá špatně, tak vám nehrozí jen to, že zkrachuje a zůstanou vám nezaplacené nájmy, ale on vám zkazí i produkt jako takový. Může pak trvat měsíce i roky než tu historii napravíte. Budete mít na internetu špatné recenze.


Pavel: Neznám tento obor. Znamená to, že když změním název a majitele třeba na Bookingu, tak přebere veškeré recenze? A budu tak pykat za chyby předchozího provozovatele?


Honza: Je to tak. Ačkoliv třeba Booking na to nemá úplně právo, tak třeba vyžaduje i zaplacení nezaplacených provizí po minulém provozovateli, jinak vás nepustí. Řeknou, že jim tam visí 300 tisíc na provizích, které nebyly zaplacené. A to je třeba něco, co člověka při koupi nenapadne. Vy se samozřejmě můžete soudit už jsme to řešili s klientem a vyhráli jsme, ale budete třeba rok bez Bookingu, který může být klíčový v dané lokalitě. Je to opravdu důležité. Portály to třeba dělají tak, že pro smazání recenzí musí dojít k zásadnímu redesignu. Vy jim prokážete, že jste udělali kompletní rekonstrukci a oni vám je smažou. Pokud ne, tak budete rok nebo dva bojovat než přebijete negativní.


Pavel: To byl zajímavý postřeh na závěr. Honzo, já ti moc děkuji.


Honza: Já děkuji za pozvání.


Pavel: Pro mě je to pole neorané a Honzu jsem pozval právě proto, že naši klienti a posluchači hotely řeší a já jim bohužel nejsem schopen pomoci. Tohle bylo pootevření pokličky, které se vám hodí v momentě, kdy budete takovou investici plánovat nebo budete vyzvání, abyste spolufinancovali kamarádovi pořízení hotelu.


Honza: Přeji pěkný den všem, mějte se krásně.


20 zobrazení0 komentář

Nejnovější příspěvky

Zobrazit vše